21世纪经济报道记者孔海丽上海报道

8月4日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”上海场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《房地产行业竞争格局趋势研究》报告。

报告通过对房地产“新势力”的研究，展望行业的发展趋势，分析“新势力”对房地产市场带来的冲击及未来市场格局的变化，在行业转折的关键时期，用丰富的数据和详实的案例，给出观察和判断，以供行业参考。

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其中，关于房地产领域的新玩家，报告指出，房地产代建企业存在较多发展机遇。

代建的三种模式

近年来，代建政策具体内容主要体现在以下几个层面。其一，完善代建企业名单库。如昆山市为代建企业名录库扩容，新增代建企业。其二，颁布代建制度，使代建政策更适合后期市场发展需求，利于投资项目的高质效达成。如济南市新增投资项目代建制管理办法，更加规范代建相关制度;东莞市颁布政府投资建设项目代建制管理办法，提升政府投资项目效益。其三，明确代建工作流程及相关细则，进一步提高区域代建管理标准化水平。如厦门市颁布《代建工作规程》，该规程填补了国内综合性代建管理地方标准的空白;东莞市颁布项目代建管理费总额控制数费率计提办法，明确代建费率计算办法。

按照委托方性质来划分业务领域，轻资产代建可分为政府代建、商业代建与资本代建三类。

商业代建一般由非政府类、非金融机构类委托方委托，代建方进行开发建设和销售，委托方大多数为中小企业。商业代建可分为两种类型:高纯度收取服务费的商业代建和股权式代建。高纯度收取服务费的商业代建，企业接受委托对地块进行开发，承担开发全程任务，企业通过管理及品牌的输出于项目完成后获取一定比例的代建费；在股权式代建模式中，企业在开发项目中只占小部分股权，但仍进行操盘，通过输出管理和品牌，实现轻资产运营。

资本代建中，资本代建的委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得标的地块的土地使用权，因而代建方的管理范畴中也会相应增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面的内容。资本代建的一大目标客户群为各类专业进行房地产投资的金融机构。这类机构拥有财富端募集资金的优势，但是缺乏项目操盘经验，或者没有操盘团队。代建企业可以为其提供从前期开发咨询、拿地至房产开发的全案服务，助力金融机构实现高效投资。

政府代建是我国房地产代建行业的起源，也是当前存在的发展时间最长的代建模式。政府代建模式下的项目可归纳为政府发起，虽不直接参与项目的实施，但通常服务于社会公益的项目，如博物馆、体育馆、城市广场、学校、医院、保障性住房等。参与政府性代建的企业以政府主导型房企和区域性龙头企业为主。代建作为新兴领域，规范政策陆续出台，为代建行业良性健康发展提供有力支持。从发布城市来看，相关政策目前主要来自存量市场和城市更新需求较多的城市，如深圳市和东莞市2022年全年均发布代建相关政策2个。从涉及领域来看，当前代建政策与政府代建相关，尚未有商业代建相关政策出台。

代建规模快速增长

据中指研究院数据，2022年，代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破一亿平方米，同比增长11.3%，依旧保持着较快的增长速度。

2022年，代建新签约规模增速远高于全国商品房销售面积和百强企业销售面积增速。当年，房地产行业持续承压，全国商品房销售面积大幅下降24.3%;根据《2023中国房地产百强企业研究报告》，2022年百强企业销售面积同比下降36.2%。在此背景下，代建依旧保持高于10%的增速，充分表明其发展轨迹呈现出更好的抗周期性。

与此同时，市场集中度较高，TOP5企业市场份额近60%。从代建新签约项目建筑面积来看，估计2022年TOP5企业所占市场份额为58.6%，较2021年上升5.4个百分点，行业集中度仍然较高。2022年，入局代建领域的企业持续增多，导致行业竞争加剧，头部企业为获得领先优势加速发展，通过探索“项目纾困”、资本代建等新的业务发展模式和寻求在产业园、写字楼等新赛道突破获取大量项目。

新形势提供了广阔的代建机遇

报告指出，房地产行业新的发展形势为代建业务提供了广阔的发展机遇。在传统的开发项目代建之外，房地产及代建企业可通过参与政府代建、与城投公司合作、助力项目纾困等方式拓展代建业务。其中，政府代建需求巨大。保障性住房、老旧小区改造等均为政府代建提供了广阔的空间。具体来看，“十四五”期间，全国计划筹建保租房870万套(间)，其中2021、2022年全国已建设筹集保障性租赁住房约360万套(间)，2023年计划新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房360万套(间)。“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保租房650万套(间)；40个重点城市之外，另有40余个城市公布了“十四五”期间保租房筹集计划，共约135万套(间)。

二则，地方城投托底拿地，为代建提供更多机会。2022年按面积TOP100拿地企业中，地方国资有82个，是2021年的近3倍，合计拿地规划建面1.1亿平方米。托底拿地为房地产代建提供了新发展机遇。房地产代建企业为地方国资代建，扩宽业务空间。另外，城投拿地项目入市率较低，开发能力不足，需要代建盘活。截至2023年5月，2021年两集中地块中，央国企项目入市率为68.3%、民企为57.9%、混合所有企业为88.2%，而地方国资入市率仅27.9%。2022年地方国资拿地力度逐批增加，拿地宗数及拿地金额占比均超四成，但项目入市率不足10%。2022年以来地方城投公司托底拿地明显，且拿地后入市率较低，尚未入市的土地为代建企业参与项目开发提供更多机遇。

三则，“项目纾困”为资本代建提供更多机遇。2021年下半年以来，房企债务违约、项目延迟交付等问题频发，“保交楼”成为2022年政府工作的重中之重。一方面，“项目纾困”为房地产代建提供了更多空间；另一方面，当前“项目纾困”手段多样，其中，以政府、金融机构和房企三方合力的模式较多。该模式下，金融机构入局，又为资本代建提供了更多的发展空间和借鉴经验。

代建企业也可以选择为拿地的科技型企业提供代建服务。字节跳动、阿里、华为、京东、小米等科技龙头企业近年在土地市场上均有拿地，用途包括总部基地、研发中心、工业园区、员工住宅等。房企及代建企业可凭自身专业能力参与建设。