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近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，平均分红比例接近99%，引发业界关注。

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公募REITs分红稳定

据中信建投(601066)研究部统计，截至2023年4月16日，20只公募REITs中，共计12只完成了2022年可供分配金额的实际分配，5只尚未分配2022年全年的可供分配金额，3只尚未分配以2022年12月31日为基准日的可供分配金额。

从分红情况来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，前述12只REITs 2022年全年的实际分配金额占可供分配金额的90%，大部分的实际分配比例均在95%以上。

在大部分业内人士看来，具有强制性分红、流动性较好、收益稳定等特征的公募REITs仍是优质的配置标的。

上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、学术副院长严弘对媒体表示，公募REITs之所以备受追捧，主要有三大原因：

其一，就多年的海外发展经验考量，公募REITs的收益既包含了现金流收入，又包含了基础物业资产的增值，风险一般介于股票和债券之间。

其二，公募REITs跟股票、债券等相关性较低，站在资产配置的角度来看，该类产品是理想的配置标的。

其三，通过公募REITs可以用少量的资金直接参与到不动产的投资中，并且公开市场交易的形式也使得资金流动性和信息透明度较高。

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保租房REITs“可分配金额完成率”超100%

近年来，我国住房租赁REITs破风疾行。

2022年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市。

2022年12月，华夏基金华润有巢REIT发行上市，成为业内首单央企保障性租赁住房REITs。

据悉，4只保障性租赁住房REITs底层资产均位于核心城市，运营效果良好，目前累计发行规模逾50亿元。

今年，也是保障性租赁住房REITs首次披露年报。

数据来源：2022基金年报

亿翰智库研究指出，保租房REITs运营表现较为稳健，均达到预期，底层资产项目运营情况也较为稳定，出租率均在95%以上。

其中，最关键的指标“可分配金额完成率”，3只REITs都超过了100%。红土创新深圳安居REITs更是达到120.67%，对REITs持有者来说是最大的利好。

此外，3只REITs的具体经营指标也各显优异。

数据来源：2022基金年报

红土创新深圳安居REITs是上市以来利润率表现最佳。报告期内，红土创新深圳安居REITs实现收入2482万元，2022年末项目毛利率达到64.25%。

中金厦门安居REITs租金小幅提升，出租率基本保持稳定。中金厦门安居保障房上市以来实现营业收入3185万元，其中，租金收入占比100%，项目整体出租率为99.15%，与2022年3月末基本一致。

华夏北京保障房REITs整体运营情况稳定。REIT上市以来实现营业收入2996.94万元，其中，租金收入占比100%，项目公司报告期内实现EBITDA为2019.77万元。

从估值角度看，已公布2022年报的保租房REITs中，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT，其估值较首发分别上升0.18%、0.74%及0.26%至11.60亿元、12.23亿元、11.54亿元。

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