楼盘开始宣传收回折扣和涨价，真回暖还是假营销？

春风渐暖，楼市“小阳春”也在越来越多的城市出现。近日，广东广州、东莞等地出现部分楼盘宣布收回折扣或涨价，火红的战报刷屏朋友圈，银柿财经联系多个当地楼盘求证，情况基本属实。但与此同时，优惠也仍然存在，折扣仍有办法申请。

(资料图片仅供参考)

在业内看来，后续房价出现大涨的可能性不大。尽管部分城市楼市正在回温，但仍然是买方市场，涨价更多是开发商想出的花式营销手段以刺激购房者进场。

涨价、收回折扣确有其事

近日，多家媒体报道，广州、东莞、南京等地的部分新房楼盘调整了营销方向，开始宣布收回之前的折扣优惠或是直接涨价。

银柿财经关注到，近一周内，广州房产中介的朋友圈的确转发了不少楼盘即将涨价和收回折扣的海报。房产中介小荣表示：“有些楼盘已经上调了价格。”但优惠也仍然存在，有的楼盘是推出特价房源，有的楼盘是一口价可选楼层。“现在变化比较频繁，项目的优惠每周都有可能不一样，现在发你的下周就不一定是这个优惠了。”她说。

根据部分宣传海报，银柿财经以购房者身份联系了相应的楼盘售楼中心，置业顾问的回复印证了情况基本属实。

比如，网传图中广州的几个红盘项目，开发商主要以保利和越秀为主。越秀·天悦云湖的销售称，确实有涨价的趋势。“目前来看春节前是价格低点，节后就已经小幅上涨了，每套涨幅在10w以内。”该销售表示，接下来项目附近的学校也要定下来了，消息确定后还会再涨价。保利·领秀海的销售也称项目价格已上调过，大概涨幅在1%~2%。

另外一个越秀的TOD项目，销售也表示即将涨价，他告诉银柿财经，目前公司的策略都在动态调整中，这周的优惠，下周不一定还有。

目前来看，宣布涨价的项目整体调整幅度并不大，房企试水心态明显。并且，从喊涨的项目本身来看，其人气都尚可，涨价信息大都会和大涨的销售业绩、来访客户数等战报放在一起发。

中介小林认为，楼市回暖确实存在，品牌房企加上近地铁、商业和学区，热门区域加上网红项目，这样的楼盘会出现调价情况，但目前看来幅度也不大，差不多1%~5%以内。

喊涨是底气还是噱头？

除了广州，东莞也有数十个楼盘发布了涨价通知，以保利开发的楼盘为主，万科、碧桂园、中海等也发出过涨价口号。再早之前，2月初的南京，也已经有楼盘出现了收回优惠、缩减渠道中介费用等现象。

楼市复苏回暖，所以房企开始有底气涨价了吗？

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，近期来看，多城销售端呈现回温迹象，带看量明显增加，成交端来看虽然不是很显著，但是也在向好发展。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据，2023年2月（截至22日），东莞新房成交1478套，环比下降10.9%，二手房成交1570套，环比上涨24.4%。

贝壳研究院数据表明，到2023年2月第3周，广州全市二手房网签预计3000套左右，环比上升31%，同比上升112%，相当于重回2021年4月高位；2月前19天全市累计网签预计6500套左右，相比上月同期上升51%。

“这波回暖态势之下，开发商有可能因此上调价格或者收回折扣，出于利润等压力选择不再长时间采用以价换量方式。”陈霄也提醒道，另外，宣称涨价或者收回折扣也可能是开发商的一种营销手段，倒逼意向购房者加速入市步伐。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，整个市场情绪还是很弱的，开发商基本上仍在以价换量，折扣营销还是主要趋势，尤其是一些外围的项目和资金链紧张的项目。“同样是在东莞深圳，也存在开发商打出‘零首付’‘首付送60万’等现象。”他说。

在业内看来，开发商的意图都是希望借涨价信号刺激购房者心态，提振市场信心，以加快成交，仍是一种营销手段。

银柿财经也注意到，前文所提到的声称涨价的楼盘，其实同时也存在着各项优惠条件。比如越秀旗下房产项目的销售就表示，目前还有优惠，仍有特价房源在售，对方提供的宣传页上优惠有效期标明截至2月26日，并且需月内签约。“到现场选房后，还是可以再申请内部优惠、赠送物管费。”他补充道。

涨势会扩大吗？

“后续房价出现大涨的可能性不大。”陈霄说。

目前来看，开放商通过各类降价、低首付、送车位、送家电等促销优惠走量的现象仍是大多数。

陈霄表示，不可否认的是，很多城市房地产市场确实在逐步回温，但很大程度上还是之前疫情下积压的需求在逐步释放，开发商的这类举动也是属于顺势而为，甚至可以说是一种营销手段，在市场形势转好的情况下降低折扣力度，保证盈利水平。

李宇嘉也认为，开发商宣称要涨价，只能作为个案，该现象背后折射的是一个市场大环境——不论是开发商、中介机构、金融机构，都希望房地产市场能够回升，对于此类信息要谨慎看待。

事实上，楼市的风向，除了开发商的态度，金融端也被时刻关注。今日，“郑州有银行房贷利率上调至4.3%”也冲上热搜，引发网友讨论，担心房价即将上涨。虽然之后该消息被很快辟谣，渤海银行郑州分行的工作人员表示，利率没有变化，首套房贷利率仍为3.8%。（详见银柿财经报道《渤海银行郑州房贷利率上调？工作人员：首套房贷利率仍为3.8%》）但也表明了，市场对于楼市复苏的脚步、程度仍十分敏感。

在陈霄看来，当前市场信心正在逐步恢复，购房者入市积极性提升，这种势头可能会维持一段时间，但是后续能否长期维持还是要看政策以及宏观经济、居民收入等各方面因素。