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证券时报记者 吴家明

今年以来，东莞连续放松了楼市调控措施。11月9日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知（东建房〔2022〕22号》（以下简称《通知》），其中规定开发企业应严格按照申报价格明码标价进行销售，网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（含）。

根据《通知》要求，如新建商品住房项目同时具有多高层住宅（地上建筑层数超过4层）和低层住宅（地上建筑层数4层以下）的，可分别申报销售均价，并根据不同楼栋及房屋具体情况，对各批次预（现）售房屋自行定价。项目累计申请办理预（现）售批次的首次申报平均价格不得高于经备案的同类型住宅申报均价（含），且不低于该申报均价的90%（含）。新建商品住房项目在本通知施行前已办理过部分批次预（现）售的，剩余批次可按以上规定申报销售价格并办理预（现）售。国有建设用地使用权挂牌出让公告及出让合同对商品住房销售申报均价有规定的，从其规定。

对于已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。已办理预（现）售项目符合间隔时间要求的，企业可自行在系统上按规定幅度对未售出房屋申报价格进行调整。

此外，开发企业按精装修交付标准制定销售价格并实际以精装修标准交付商品住房的，申报销售价格时必须明确交付标准为精装修，并严格按经核准的设计图纸办理施工许可、质量监督、竣工验收等各项手续。

据合富数据显示，10月东莞新房成交量仅2885套，环比下跌25%，比去年同期成交下跌34%。有市场数据显示，今年10月东莞新房成交均价达到30279/平方米，同月二手房价格只有2.1万/平方米。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去几年东莞二手房价格较低导致新房销售比较困难，新房和二手房的循环出现了问题。与此同时，深圳楼市继续低迷导致来自深圳的购买力下降，对东莞楼市的需求和高房价的支撑力在下降。以外来人口为主的东莞本地，实际购买力较弱，难以消化过去几年抬起来的高地价、高房价、火热需求。

李宇嘉表示，东莞不得不将新房预售审批后的价格，在销售时可以下浮的幅度从10%调至15%，这一做法与周边广州的做法完全一致。从市场实际调研来看，下浮幅度扩大，确实能带动购买力提升，当房价打8折、7折后，市场购买力确实回升，购买人群出现了私企就业、灵活就业的人，这些基本为外来人群。而满180天（原来为90天）方可下浮调整，且下浮幅度不限。拉长下调时间间隔，一方面是为了避免给市场传达不断下降的预期，稳定价格预期，同时也变相鼓励开发商有节奏地降价，实现有效需求释放，实现在价格上的供需匹配。

李宇嘉强调，基于东莞本地人口结构的现状（以外来人口为主，中产人群不足），只有降价才能实现供需匹配、提振市场预期，夯实本地需求，从而扭转过去基本靠来自深圳的购买力来消化需求，支撑高房价，这也是东莞楼市走向健康，实现软着陆的关键。